Trong thị trường bất động sản hiện nay, khi bạn mua căn hộ chung cư, một trong những điều quan trọng nhất cần hiểu là “diện tích thông thủy là gì?”. Đây là khái niệm pháp lý được dùng để xác định diện tích sở hữu thực tế của người mua căn hộ.
Tuy nhiên, không ít người vẫn còn nhầm lẫn giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường, dẫn đến hiểu nhầm về quyền lợi và nghĩa vụ khi sở hữu nhà ở.
Vậy diện tích thông thủy là gì, và sự khác biệt giữa nó với diện tích tim tường ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết này để đưa ra quyết định thông minh và chính xác khi mua bán căn hộ chung cư.
1. Diện tích thông thủy là gì?
Trước tiên, chúng ta cùng tìm hiểu khái niệm cơ bản: diện tích thông thủy là gì? Diện tích thông thủy (còn gọi là diện tích sử dụng thực tế) là phần diện tích mà bạn thực sự có thể sử dụng trong căn hộ của mình. Cụ thể, nó được tính từ mép trong của các bức tường bao căn hộ, không bao gồm tường bao và tường phân chia giữa các căn hộ khác nhau.
Khái niệm này được ghi nhận và quy định tại Luật Nhà ở 2023, và là cách tính chính thức, có hiệu lực pháp lý hiện hành. Thuật ngữ “thông thủy” trong tiếng Hán mang ý nghĩa là dòng nước có thể chảy qua được, biểu thị cho phần diện tích thông thoáng, không bị cản trở – và đây chính là khu vực người mua thực sự sở hữu và sử dụng.
Diện tích thông thủy bao gồm:
- Diện tích sàn bên trong các phòng (phòng ngủ, bếp, phòng khách…)
- Diện tích ban công và lô gia (nếu có)
- Tường ngăn các phòng bên trong căn hộ
Diện tích thông thủy không bao gồm:
- Tường bao quanh căn hộ
- Tường ngăn giữa các căn hộ khác nhau
- Diện tích hộp kỹ thuật, cột, tường kỹ thuật bên trong căn hộ
2. Phân biệt diện tích thông thủy và diện tích tim tường
Diện tích tim tường là gì?
Trái với diện tích thông thủy, diện tích tim tường là phần diện tích được tính từ trục giữa (tức “tim”) của các bức tường bao quanh căn hộ, bao gồm cả phần tường chung và riêng. Cách tính này phổ biến trong các hợp đồng mua bán trước năm 2014 hoặc trong những dự án cũ.
Diện tích tim tường bao gồm:
- Tường bao quanh căn hộ
- Tường phân chia giữa các căn hộ
- Diện tích có hộp kỹ thuật, cột kỹ thuật bên trong căn hộ
- Phần sàn bên trong và ban công, lô gia (nếu có)
So sánh chi tiết:
| Tiêu chí | Diện tích thông thủy | Diện tích tim tường |
|---|---|---|
| Phạm vi tính | Từ mép trong tường căn hộ | Tính từ trục tường (tim tường) |
| Bao gồm | Sàn, ban công, tường ngăn phòng | Cả tường bao, hộp kỹ thuật |
| Không bao gồm | Tường bao, hộp kỹ thuật | Không có loại trừ nào |
| Lợi ích | Người mua chỉ trả tiền cho phần sử dụng thực tế | Có thể gây hiểu nhầm về diện tích thực tế |
Như vậy, nếu bạn muốn mua một căn hộ và chỉ muốn trả tiền cho diện tích mình thực sự sử dụng, thì diện tích tính theo kích thước thông thủy sẽ có lợi hơn nhiều.
3. Căn hộ được tính theo diện tích thông thủy theo quy định nào?
Hiện nay, diện tích căn hộ chung cư được tính theo diện tích thông thủy là căn cứ pháp lý chính thức. Quy định này được nêu rõ tại:
- Khoản 1, Điều 143 Luật Nhà ở 2023
- Thông tư 05/2024/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024)
Trong đó, quy định cụ thể như sau:
“Diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có) bên trong căn hộ…”
Điều này giúp người mua căn hộ có thể:
- Hiểu rõ quyền sở hữu của mình
- Tránh nhầm lẫn diện tích thực tế và hợp đồng
- Không phải trả tiền cho phần diện tích không sử dụng được
4. Những lợi ích khi căn hộ được tính theo diện tích thông thủy
4.1. Đảm bảo quyền sử dụng đúng với số tiền đã bỏ ra
Người mua sẽ chỉ phải trả tiền cho phần diện tích họ thực sự sử dụng trong sinh hoạt hàng ngày. Diện tích thông thủy giúp minh bạch hoá quyền sở hữu, hạn chế tranh chấp và thiệt hại không đáng có.
4.2. Tính chính xác giá dịch vụ quản lý nhà chung cư
Giá dịch vụ quản lý nhà chung cư theo quy định tại Điều 151 Luật Nhà ở 2023 được tính dựa trên diện tích thông thủy chứ không phải diện tích tim tường. Điều này đồng nghĩa với việc bạn chỉ đóng phí cho phần diện tích bạn sử dụng, chứ không đóng cho phần tường hay cột kỹ thuật.
4.3. Kinh phí bảo trì, quản lý hợp lý hơn
Tương tự như phí quản lý, kinh phí bảo trì cũng được tính theo diện tích thông thủy, giúp người mua không bị tính phí dựa trên diện tích “trên giấy”. Điều này làm tăng sự công bằng giữa các cư dân trong cùng một chung cư.
4.4. Hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp
Khi diện tích được tính minh bạch theo quy định pháp luật, người mua sẽ dễ dàng thực hiện các thủ tục pháp lý như: cấp sổ hồng, thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng… Đồng thời, việc xác định rõ diện tích giúp hạn chế các tranh chấp không đáng có về phần sở hữu.
5. Một số lưu ý khi ký hợp đồng mua căn hộ chung cư
Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ cách tính diện tích: Trong hợp đồng cần ghi rõ là diện tích tính theo thông thủy hay tim tường.
- Đối chiếu diện tích thực tế và bản vẽ thiết kế: Nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ mặt bằng căn hộ, để xác định diện tích chính xác.
- Xác nhận diện tích trong sổ hồng: Diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng sẽ căn cứ theo diện tích thông thủy.
Qua bài viết trên, chắc hẳn bạn đã hiểu rõ diện tích thông thủy là gì, cũng như điểm khác biệt quan trọng giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường trong căn hộ chung cư. Việc nắm rõ những thông tin này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, tránh rơi vào tình trạng “mua hớ” hoặc bị thiệt thòi không đáng có.
Tóm lại:
- Diện tích thông thủy = Diện tích sử dụng thực tế
- Diện tích tim tường = Diện tích “trên giấy”, bao gồm cả phần không sử dụng
- Mua bán căn hộ nên lựa chọn diện tích thông thủy để bảo vệ quyền lợi tối đa
Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ, đừng quên hỏi rõ về cách tính diện tích ngay từ đầu. Và quan trọng hơn, hãy ưu tiên những dự án minh bạch, rõ ràng về pháp lý để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khoản đầu tư của mình.
